Методы оценки недвижимости

методы оценки

Для проведения оценки недвижимости оценщику необходимо знать, в каких целях будет использоваться отчет о результатах оценки. Этот факт является основанием для выбора наиболее подходящего подхода к определению стоимости объекта недвижимости. Так достигается действительно объективная, реальная оценка.

В оценочной практике применяются десятки методов оценки недвижимости, из числа которых оценщик самостоятельно выбирает оптимальные для конкретного оцениваемого объекта методы в зависимости от качественных и количественных характеристик, функций объекта и непосредственно целей оценки.

В общем, все применяемые методы можно сгруппировать в 3 подхода к оценке недвижимости: сравнительный, доходный и затратный.

Сравнительный подход и его методы оценки недвижимости

Сравнительный (или рыночный) подход основан на сравнении оцениваемого объекта с аналогичными объектами на рынке недвижимости, по которым у оценщика имеется информация о ценах сделок с ними. При этом стоимость объекта оценки не может превышать стоимость аналогов с идентичными характеристиками и условиями сделки.

Независимая оценка применяет метод рыночных сравнений, чаще всего основанный на принципе парных продаж, когда выбираются единицы сравнения (например, для квартиры это площадь, этажность, расположение квартиры в доме, наличие ремонта и пр.) и согласно этим единицам подыскивается аналогичная недвижимость на рынке. В итоге выбирается один аналог, наиболее похожий по всем характеристикам на оцениваемый объект. Далее происходит выявление отличий между сравниваемыми объектами и корректировка стоимости объекта оценки на величину этих расхождений на основе логического анализа. Наиболее важным здесь является точный расчет поправочных коэффициентов.

Данный подход и метод можно применять к объекту оценки, только если тот не является уникальным, информация по нему исчерпывающая и факторы, влияющие на стоимость всех аналогов, сопоставимы.

Доходный подход и его методы

Доходный подход основан на расчете ожидаемых в будущем доходов от оцениваемой недвижимости, но по текущим ценам.

Здесь применимы такие методы, как: метод капитализации доходов и метод дисконтированных денежных потоков.

Сущность этих методов заключается в исследовании и расчете всех возможных поступлений от оцениваемой недвижимости на протяжении прогнозируемого периода, постоянных и переменных расходов, а также величины общего дохода с учетом будущей продажи недвижимости и чистого операционного дохода. По окончании всех расчетов оценщик должен перевести все ожидаемые доходы в текущую стоимость.

Доходный подход и его методы целесообразно применять только тогда, когда имеются достоверные сведения, позволяющие оценщику делать обоснованные прогнозы.

Методы оценки недвижимости при затратном подходе

Затратный подход основан на расчете затрат, которые понадобятся для полного воссоздания точной копии объекта оценки с учетом всех его устареваний, износа, а также материалов и технологий, использованных при создании.

Также здесь уместен принцип замещения, когда оценщик определяет затраты на создание точной копии объекта с помощью тех материалов и технологий, которые применяется на дату оценки.

При этом подходе рассчитанная стоимость недвижимости не должна быть больше, чем стоимость создания аналога. А оценщик должен обладать всей необходимой для этого подхода информацией: цены на строительные материалы, оборудование, инструменты, а также размер заработной платы строителей в регионе и величина накладных расходов. И если объектом оцениваемой недвижимости является здание, то нужно учитывать еще и стоимость земельного участка, на котором гипотетически воссоздается недвижимое имущество.

В рамках затратного подхода применяются такие методы оценки недвижимости, как: метод сравнительной единицы (расчет стоимости строительства аналогичного объекта с корректировкой на имеющиеся различия, например, планировка, права собственности и т.д.), поэлементный метод (метод разбивки по компонентам с определением стоимости каждого из них), сметный и индексный метод(метод расчета затрат на воссоздание, при котором затрат по строкам сметы из базисного уровня цен пересчитываются в текущий при помощи индексов цен).

Затратный подход и его методы целесообразно использовать при оценке новых объектов недвижимости, обновлении действующего объекта, анализе эффективности использования земельных участков.

Для получения итоговой стоимости в ходе определения стоимости недвижимости оценщик должен согласовать полученные результаты по всем использованным подходам и методам, применение которых должно соответствовать целям оценки и видом определяемой стоимости, указанным в задании на оценку.

У нас Вы можете заказать оценку недвижимости для любых целей. Наш профессиональный оценщик подберет наиболее эффективный подход к оценке и обеспечит максимальное соответствие результатов оценки реальным показателям. Звоните по телефонам в Туле: (4872) 703-275 или (953) 196-86-00.

Независимая оценка ущерба на защите Ваших интересов

Не упустите возможность получить справедливое возмещение ущерба с помощью наших оценщиков и юристов в Туле! Мы проведем объективную оценку, определим действительный уровень вреда, нанесенного Вашему имуществу, и позаботимся о полноценном возмещении не только самого ущерба, но и расходов на юридическую и оценочную работу.

Профессиональная оценка стоимости ставит точку в спорах

Когда возникают разногласия о стоимости имущества, решением становится независимая профессиональная оценка. Наша оценка стоимости дает достоверную, надежно подкрепленную и обоснованную информацию, применяемую в досудебном и судебном решении имущественных споров. Если Вам нужна помощь оценщика в Туле, звоните по телефону: (953) 196-86-00.

© 2015 - ocenkavtule.ru

webminton.com